por Localizador Imobiliario Imóveis preços baixos atraem fundos que compram ativos imobiliários de empresas à espera de valorização futura embora os riscos econômicos e políticos ainda existam.
Boom dos imóveis comerciais gera apreensão
Os investidores estão empurrando os preços de imóveis comerciais para níveis recorde em todo o mundo, alimentando receios de superaquecimento no mercado imobiliário global.
A valorização de edifícios de escritórios em Londres, Hong Kong, Osaka e Chicago atingiu picos recorde no segundo trimestre do ano e chegou aos níveis mais altos desde 2009 em Nova York, Los Angeles, Berlim e Sydney, segundo a Real Capital Analytics, que monitora os dados do setor.
O volume de atividade também disparou. O valor total das transações de imóveis comerciais nos Estados Unidos saltou 36% no primeiro semestre ante o mesmo período de 2014, para US$ 225,1 bilhões, acima do ritmo de 2006, segundo a Real Capital. Na Europa, o valor total das transações subiu 37%, para 135 bilhões de euros (US$ 148 bilhões), o melhor começo de ano desde 2007.
Os juros baixos e o grande volume de dinheiro injetado em certas economias pelos bancos centrais tornaram o setor imobiliário atrativo em relação a títulos de dívida e outros ativos. Grandes investidores americanos elevaram suas aplicações no setor e compradores da Ásia e do Oriente Médio se tornaram uma presença regular no mercado.
A demanda crescente por escritórios tem gerado comparações com o boom de meados dos anos 2000, que terminou com a falência de incorporadoras da Flórida até a Irlanda. A recuperação iniciada em 2010 ganhou força considerável nos últimos 12 meses e atingiu um ritmo potencialmente preocupante, dizem analistas.
Jacques Gordon, chefe de pesquisa e estratégia da LaSalle Investment Management, que administra US$ 56 bilhões em ativos imobiliários, diz que, embora não seja um momento para pânico, quando muito capital vai para qualquer classe de ativos, “coisas não tão boas tendem a acontecer”.
Reguladores estão observando o mercado de perto. Em seu último relatório semestral ao Congresso, o Federal Reserve, banco central dos EUA, ressaltou que “os preços dos imóveis comerciais seguem crescendo rápido”.
As taxas de juros historicamente baixas dos EUA aumentaram o apelo dos imóveis comerciais, especialmente em grandes cidades cuja economia está em expansão. Um título de dez anos do Tesouro americano rende cerca de 2,2% ao ano. Já um imóvel em Nova York tem uma taxa média de capitalização anual de 5,7%, segundo a Real Capital.
Os imóveis comerciais estão atraindo muito dinheiro. Os fundos de pensão americanos, abatidos na esteira da crise, agora têm 7,7% de seus ativos investidos em imóveis, ante 6,3% em 2011, segundo o Preqin, que monitora ativos alternativos. Investidores chineses também estão no jogo. Em fevereiro, a Anbang Insurance Group pagou US$ 1,95 bilhão pelo icônico Waldorf-Astoria, em Nova York, valor recorde para um hotel americano.
Outra seguradora chinesa, a Sunshine Insurance Group Co., comprou o Baccarat Hotel, também de Nova York, por US$ 230 milhões em maio, um recorde de US$ 2 milhões por quarto. Em abril, a China Life Insurance Group Co. e a Ping An Insurance Co. adquiriram uma fatia majoritária num projeto imobiliário de US$ 500 milhões em Boston.
Em julho, o fundo soberano da China comprou nove torres de escritório em Sydney e em Melbourne, além de dez shopping centers na França e na Bélgica.
A britânica M&G Real Estate fez seu primeiro investimento na Espanha em julho, pagando 90 milhões de euros por um prédio de escritórios desocupado de 35 mil metros quadrados no centro de Madri, o qual será reformado e alugado para a empresa britânica de publicidade WPP PLC.
A RXR Realty vendeu, no início deste ano, quase a metade de sua participação em seis prédios em Manhattan para a firma de private equity Blackstone Group LP, num negócio que avaliou os prédios em US$ 4 bilhões, mais de duas vezes o preço pago pela RXR.
Analistas alertam que os valores das propriedades podem cair se as taxas de juros subirem de forma expressiva. O Fed sinalizou que pode começar a elevar os juros no fim do ano. Um aumento das taxas pode repercutir em todos os mercados financeiros globais, principalmente se preços em queda deflagrarem uma onda de inadimplência nas hipotecas.
O Fed e outros têm sinalizado que os bancos estão afrouxando seus critérios para empréstimos. Ao todo, os bancos detinham US$ 1,7 trilhão em financiamentos de imóveis comerciais em suas carteiras no fim do primeiro trimestre, só 2,6% menos que o recorde registrado no primeiro trimestre de 2009, segundo o serviço de dados imobiliários Trepp LLC. “Esperávamos que as lições da crise financeira durassem mais”, diz Tad Philipp, diretor de pesquisa de imóveis comerciais da Moody’s Investors Service.
No Brasil, o movimento aparenta ser inverso, com o setor de imóveis comerciais de alto padrão em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro apresentando oferta bem superior à demanda, segundo a Cushman & Wakefield. Um relatório da consultoria imobiliária mostra uma taxa de vacância de 24,2% no segundo trimestre em áreas nobres da capital paulista, ante 24% no mesmo período de 2014 e uma média de 13% em 2012. A expectativa, diz o gerente de pesquisa da Cushman, Gustavo Garcia, é que a taxa atinja 28% entre 2015 e 2016, com a entrada de mais de 600 mil metros quadrados construídos até 2017. O preço de locação por metro quadrado, diz ele, caiu para US$ 37 no segundo trimestre de 2015, ante a média de US$ 71 registrada em 2012.
“As entregas de novos prédios estão em alta, o nível de vacância é elevado e a absorção está lenta”, diz Garcia, acrescentando que isso provocou uma queda nos preços entre 25% a 30%. Garcia explica que, ao contrário dos EUA e Europa, não há crédito barato e nem juros baixos no Brasil que incentivem a aposta em imóveis.
Os preços baixos, por outro lado, começam a atrair fundos. A Blackstone, por exemplo, comprou dez ativos imobiliários da BR Properties neste mês através de seu veículo de investimentos no Brasil, a BRE Ponte Participações, por cerca de R$ 1,065 bilhão. “Porém, esse movimento ainda é lento devido aos riscos econômicos e políticos que o Brasil vem apresentando”, diz Garcia.
(Colaborou Eduardo Magossi.)
